小區收益變年終福利羨煞人

小區收益變年終福利羨煞人

最近惠州一些小區利用公共收益向業主發放福利引起關注

小區用公共收益為業主發放福利。

文、圖:廣州日報全媒體記者秦仲陽

1月6日,惠州市鵬達禦景花園業委會給業主們發出公共收益使用征求意見函,請業主在發放年終福利還是用於小區公共建設中二選一。1月12日,意見征集統計出爐:71%業主選擇用於公共建設。

而上月中旬,惠州合生上觀國際業主委員會已經舉辦福利派送活動,為所有業主送出大米、花生油、菜券、洗車券。小區業委會劉主任介紹,本次活動準備了近3000份禮品,所用的資金均來自小區的公共收益。

於是,平時業主們還不太關注的小區公共收益問題浮出水面,最近幾天成了惠州不少業主群的熱門話題。記者從惠州業委會互助交流群討論中發現,小區的公共收益完全歸屬業委會管理的並不多,但也有好幾個小區的業主們早在五六年前就已經嘗到甜頭。

釋疑

小區公共收益普遍存在

每天業主們進出小區大門或樓道電梯時,看到那些電梯里或大門欄桿上的廣告嗎?這都是廣告公司交費才可以設立的,它就是小區公共收益的一個重要組成部分。

據了解,常見的小區公共收益包括:1.公共區域的廣告收益例如電梯廣告、戶外廣告;2.小區公共區域的停車位收益;3.小區公共區域內租賃的攤位收益;4.利用公共配套如活動場地、會所、遊泳池經營收入;5.部分通信經營管理費;6.因損壞小區的公共設施進行的賠償;7.物業公司管理用房的收益等。

許多小區都有這樣的收益,但在還沒有成立業委會的小區, 大部分業主對此毫不知情。業委會成立後,往往首先要求物業公司將這部分帳目移交或直接由業委會代收代管,但也有個別小區的業委會對此蒙查查,任由物業公司繼續收取充入管理成本使用。

事例

有的小區公共收益一年有十幾萬元

禦景花園小區去年初成功撤換小區物業公司後,在2018年春節利用公共收益及新物業公司讚助給每戶業主發放了一袋米、一桶油的年終福利,曾引起社會各界的關注。

今年公共收益使用為什麼要征求業主意見?禦景花園業委會副主任葉先生告訴記者:「我們小區的公共收益,從新物業公司進駐後就歸全體業主所有,由業委會代管代收了。近一年來,公共收益合計約17餘萬元。業委會覺得,有限的公共收益,除了發放物質上的年終福利,是不是還有更大更有意義的用處?如果將公共收益優先考慮用於公共設施設備、小區精神文化等方面建設和維修上(如:閱覽室、園區中心廁所、老人活動中心等)會不會更好一些?但畢竟業主才擁有最終決定權,所以我們決定向業主征求意見。現在71%業主選擇將公共收益用於公共建設,這樣的結果還挺出人意料的,看來業主們還是關心小區建設的多啊。」

業主黃先生告訴記者,換了新物業公司後,業主們對小區建設與維護更關心,業委會和新物業公司能將公共收益用於小區建設或分年終福利,都是業主的幸事。

記者從惠州江北海倫堡小區業委會前幾天發出的發放25萬元福利的公示看到,該小區打算拿出從2014年至2018年小區50%的公共收益給每戶發放一份福利。也就是說,這4年中物業公司獲得的公共收益大約有50萬元。

法律規定公共收益歸屬全體業主

律師

按物權法規定,小區公共收益都歸屬於業主所有,只能由業主來決定支配。

廣東標遠律師所律師韓寧表示,《物權法》第73條規定:「建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。」《物權法》第82條規定:「物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建築區劃內的建築物及其附屬設施,並接受業主的監督。」可以看出,物業公司是接受業主的委托來管理小區,對於小區中屬於全體業主共有的部分,物業公司的職責是管理,只有業主才享有占有、使用、收益和處分的權利。物業公司要將公共設施比如電梯間、大門欄桿、小區外牆等交給商家發布廣告,應當征得全體業主或業主委員會同意。

所以,到年底了,有些物業公司會主動向業委會提交一份清晰的公共收益帳單,或者業委會主動跟物業公司去清算這樣的帳。若公共收益被物業公司代收了,業主協商索要不成,可以依法起訴要求返還。

據說,有的業委會在成立時或在選聘新物業公司過程中,會對小區公共收益的收取、管理及使用作出明確規定。最終都要由業主共同決定它的用途,包括是給業主分紅,還是需要用於其他小區公共設施的建設或維護。像上面提到的禦景花園及海倫堡小區,都採取先將收益情況公示,再由業主選擇用途的做法。

提醒

成立業委會是關鍵

記者了解到,惠州比較早將公共收益收歸業主管理的有南山詩意、天澤名居、國立大廈三個小區。這三個小區的公益收益能收歸業主所有,依賴的是新成立的業委會。3個小區的業委會一成立,就成功爭取到部分或者全部廣告收益的管理權。

南山詩意花園業委會2012年與物業公司簽訂合同時,明確廣告收益的70%歸業委會作為小區建設費使用。業委會主任黃先生告訴記者,他們在了解包括《廣東物業管理條例》在內的相關法規後,知道廣告收益可以百分之百歸業主所有。但因為業主委員會成員都有各自的工作,無暇管理小區廣告位,所以同意物業公司將其外包給廣告公司,並給予其收入的30%。

天澤名居小區則情況較特殊,這個小區屬於業委會自治狀態,業委會招標了4個不同的公司,分別負責小區安保、保潔、電梯管理、弱電管理等。小區業委會財務人員稱,小區廣告費和所收的物業費一起,都用作小區雇請這4個公司及部分員工的費用。