明年房地產料更突出精準精細調控 並不意味房價會大幅上漲

□本報記者 王凱文

多位專家表示,明年房地產投資增速將繼續放緩,同時房地產調控政策將延續「因城施策」態勢,雖然可能會進行邊際上的調整,但並不意味著房價會大幅上漲,精準、精細調控將更為突出。

土地購置或明顯降溫

華融證券首席經濟學家伍戈預計,2019年房地產投資的增速會低於2018年,初步預判在5%-7%之間。

伍戈指出,從目前來看,行政性的限貸、限購依舊沒有放鬆,但房貸利率已觸頂,甚至可能已經邊際下滑。同時,隨著未來棚改力度的進一步減弱、棚改貨幣化刺激的進一步減少,2019年房地產全國的庫存應該是被動積累的。

「這將會對房地產商購地行為產生一些影響,從而使得土地購置出現明顯降溫。」伍戈認為,與此同時,隨著房貸利率受銀行間市場傳導的一些邊際上的轉向,房地產投資會有下降趨勢,特別是在2019年一季度。

根據國家統計局公布的最新數據,1-10月,全國房地產開發投資完成額達9.93萬億元,同比增速為9.7%,增速比1-9月回落0.2個百分點;其中住宅開發投資完成額達7.03萬億元,同比增速為13.7%,增速回落0.3個百分點。東莞證券分析師何敏儀表示,房地產開發投資增速二季度以來小幅回落,但仍維持在近年高位,並且明顯高於固定資產投資增速。在當前樓市銷售有所轉弱的情況下,明年一季度開發投資增速有望延續下降趨勢。

因城施策將延續

長江證券宏觀首席分析師趙偉認為,明年房地產投資跟以前的邏輯將不一樣,較難出現整體的放鬆,很有可能出現的是因城施策背景下,部分城市可能會有微調。

伍戈預計,明年的房地產調控政策可能會進行邊際上的調整,但並不意味著房價會大幅度上漲。在房地產供給端可能有更多的放鬆措施,但需求端短期內依然會受到很多掣肘。「有理由相信房地產投資的相對下行速度會得到控制,房價也不會明顯起來,這可能是比較合意的政策結果。」

東北證券分析師高建表示,2019年房地產調控政策將保持「因城施策」的方針,以「穩」為核心,穩房價、穩地價、穩預期,「房住不炒」。明年年中,部分調控效果較好的城市可能將逐步去「行政化」的調控手段,鼓勵支持剛需購房,防范出現新的庫存風險。

何敏儀指出,過去政府對於房地產市場始終處於「收緊—調控—放鬆—刺激—收緊」的周期循環中。當前地方財政依賴土地出讓金、房地產行業對GDP增長及金融體系穩定仍有重要的影響。預計明年上半年行業政策面會延續平穩、平靜狀態,精準、精細調控將更為突出,政策邊際效應減弱,超預期調控的可能性較低。